Opini | Arthur Noija, S.H.
JAKARTA — Sejarah kelembagaan pengelolaan kawasan Kemayoran menyimpan persoalan hukum yang perlu ditelaah secara komprehensif. Perubahan dari lembaga pengelola pada era Orde Baru menjadi Badan Layanan Umum Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran (BLU PPKK) tidak semata-mata menyangkut pergantian struktur organisasi, tetapi juga berkaitan dengan kepastian hukum atas pengelolaan aset negara, hubungan keperdataan, serta perlindungan hak masyarakat yang bermukim dan beraktivitas di kawasan tersebut.
Bagi Gerai Hukum Art & Rekan, yang berkonsentrasi pada advokasi dan pendampingan hukum pertanahan, baik melalui jalur litigasi maupun nonlitigasi, persoalan ini merupakan isu penting yang perlu dikaji dari perspektif hukum tata negara, administrasi pemerintahan, dan reforma agraria perkotaan.
ADVERTISEMENT
SCROLL TO RESUME CONTENT
Persoalan mendasarnya adalah bagaimana memastikan bahwa perubahan kelembagaan tidak menimbulkan ketidakpastian hukum, terutama bagi warga yang memiliki hubungan hukum dengan tanah dan bangunan di kawasan Kemayoran.
Sejarah Kelembagaan dan Warisan Pengelolaan Kemayoran
Sebelum terbentuknya BLU PPKK dalam bentuk yang dikenal saat ini, pengelolaan kawasan Kemayoran berada dalam kerangka kelembagaan yang dibentuk untuk mendukung pembangunan dan pengembangan kawasan bekas bandar udara tersebut.
Dalam berbagai penyebutan historis, terdapat nomenklatur BPKK (Badan Pengelola Komplek Kemayoran) dan BP3KK (Badan Pengelola dan Direksi Pelaksana Pengendalian Pembangunan Komplek Kemayoran). Kedua nomenklatur tersebut perlu ditelusuri melalui dokumen pembentukan organisasi, keputusan presiden, serta arsip administrasi negara untuk memastikan hubungan kelembagaan dan kewenangan masing-masing.
Perubahan penting terjadi ketika pemerintah menerbitkan Peraturan Presiden Nomor 43 Tahun 2008 yang berkaitan dengan pembubaran lembaga pengelola lama dan penataan pengelolaan kawasan Kemayoran.
Transformasi tersebut menjadi titik penting dalam memahami hubungan antara kewenangan lembaga sebelumnya dengan BLU PPKK, termasuk mengenai status aset, dokumen pertanahan, perjanjian pemanfaatan tanah, serta kewajiban hukum yang mungkin masih berlangsung.
Dalam perspektif hukum, perubahan organisasi pemerintahan tidak dengan sendirinya menghapus hubungan hukum yang telah terbentuk sebelumnya. Namun, keberlanjutan setiap hak dan kewajiban harus ditentukan berdasarkan peraturan pembubaran, ketentuan peralihan, dokumen penyerahan aset, dan perjanjian yang relevan.
Di sinilah pentingnya keterbukaan dokumen dan kepastian administrasi agar masyarakat tidak menjadi pihak yang menanggung akibat dari persoalan kelembagaan masa lalu.
Perubahan Orientasi Pengelolaan dan Risiko Komersialisasi Ruang Publik
Perubahan dari lembaga pengelola pembangunan menjadi Badan Layanan Umum juga perlu dipahami berdasarkan kerangka hukum yang mengatur fungsi dan kewenangannya.
BLU merupakan instansi pemerintah yang memberikan pelayanan kepada masyarakat dengan menerapkan pola pengelolaan keuangan yang memiliki fleksibilitas tertentu. Fleksibilitas tersebut dimaksudkan untuk meningkatkan kualitas pelayanan, bukan untuk menghilangkan kewajiban menaati peraturan perundang-undangan.
Karena itu, pengelolaan aset negara oleh BLU PPKK harus tetap ditempatkan dalam kerangka kepentingan publik, akuntabilitas keuangan negara, dan kepastian hukum.
Persoalan muncul apabila pemanfaatan aset negara bersinggungan dengan ruang yang digunakan masyarakat untuk menjalankan aktivitas sehari-hari, termasuk akses jalan, area parkir, dan fasilitas sosial.
Dalam konteks ini, perlu dibedakan antara pemanfaatan aset negara yang memiliki dasar hukum dan pungutan yang tidak memiliki landasan kewenangan yang sah.
Apabila terdapat pungutan parkir atau pemanfaatan ruang di kawasan rumah susun yang dinilai merugikan warga, persoalan tersebut harus diperiksa berdasarkan status tanah, peruntukan ruang, kewenangan pengelola, dasar penetapan tarif, serta ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Tidak setiap pungutan oleh pengelola aset negara otomatis merupakan pungutan liar. Sebaliknya, status sebagai pengelola aset negara juga tidak dapat dijadikan pembenaran untuk menarik pungutan tanpa dasar hukum.
Prinsip utamanya adalah kewenangan harus memiliki dasar hukum, dan setiap penggunaan aset negara harus dapat dipertanggungjawabkan kepada publik.
Warisan Administrasi Masa Lalu dan Kepastian Hukum Pertanahan
Persoalan lain yang perlu mendapat perhatian adalah kemungkinan adanya dokumen perjanjian, piutang, kewajiban pengembang, serta urusan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang berasal dari periode pengelolaan sebelumnya.
Dalam pembangunan kawasan Kemayoran, hubungan hukum antara pengelola kawasan, pengembang, dan pemegang hak atas tanah dapat melahirkan berbagai kewajiban yang memiliki konsekuensi jangka panjang.
Salah satu aspek yang patut diteliti adalah Perjanjian Pemanfaatan Tanah Bersama (PPTB), apabila perjanjian tersebut menjadi dasar hubungan hukum dalam pembangunan rumah susun tertentu di kawasan Kemayoran.
Keberadaan perjanjian lama tidak cukup untuk dijadikan dasar bagi suatu tindakan administratif pada masa sekarang tanpa pemeriksaan terhadap isi perjanjian, para pihak yang terikat, keberlakuannya, serta ketentuan hukum yang mengaturnya.
Demikian pula, persoalan piutang pengembang, kewajiban pembangunan fasilitas sosial dan fasilitas umum, maupun dugaan wanprestasi harus ditelusuri melalui dokumen dan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan.
Apabila terdapat kewajiban yang belum diselesaikan, harus ditentukan terlebih dahulu siapa pihak yang bertanggung jawab, bagaimana kedudukan hukum kewajiban tersebut setelah perubahan kelembagaan, dan mekanisme penyelesaiannya menurut hukum.
Persoalan menjadi serius apabila sengketa yang berasal dari hubungan hukum masa lalu berpotensi memengaruhi pelayanan administrasi pertanahan terhadap warga yang tidak menjadi pihak dalam sengketa tersebut.
Dalam hal perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB), misalnya, setiap hambatan harus memiliki dasar hukum yang jelas. Perlu dibedakan antara kewenangan pengelola kawasan, kedudukan pemegang hak, persyaratan administrasi pertanahan, serta kewenangan instansi pertanahan yang berwenang mengambil keputusan.
Apabila terdapat dugaan bahwa pelayanan administrasi digunakan sebagai tekanan untuk menyelesaikan persoalan yang tidak berkaitan langsung dengan hak pemohon, dugaan tersebut perlu diuji melalui pemeriksaan dokumen, klarifikasi pihak terkait, dan mekanisme pengaduan yang tersedia.
Kepastian hukum pertanahan tidak boleh dikorbankan akibat ketidakjelasan administrasi atau sengketa kelembagaan yang belum diselesaikan.
Perspektif Hukum Tata Negara: Kewenangan Harus Berjalan dalam Batas Hukum
Dari perspektif hukum tata negara, perubahan kelembagaan pengelolaan Kemayoran menunjukkan bahwa organisasi pemerintahan dapat ditata kembali melalui instrumen hukum yang sesuai dengan kewenangan pembentuknya.
Namun, kewenangan pemerintah untuk membentuk, mengubah, atau membubarkan suatu lembaga tidak berarti seluruh persoalan yang timbul setelah perubahan organisasi dapat diselesaikan hanya melalui keputusan politik atau administratif.
Setiap tindakan pemerintah tetap harus tunduk pada asas legalitas, kepastian hukum, akuntabilitas, dan perlindungan terhadap hak masyarakat.
Dalam konteks pengelolaan BLU PPKK, evaluasi terhadap tata kelola kelembagaan dapat menjadi langkah yang relevan apabila ditemukan persoalan kewenangan, ketidakjelasan penguasaan aset, atau praktik pelayanan yang menimbulkan kerugian bagi masyarakat.
Evaluasi tersebut perlu dilakukan dengan memeriksa dasar hukum pembentukan dan kedudukan BLU PPKK, cakupan kewenangannya, pengelolaan aset negara, serta mekanisme pengawasan terhadap penerimaan dan pemanfaatan aset.
Jika hasil evaluasi menunjukkan adanya kelemahan regulasi, pemerintah dapat mempertimbangkan perubahan kebijakan atau penyempurnaan pengaturan melalui prosedur hukum yang berlaku.
Akan tetapi, gagasan untuk melimpahkan sebagian kewenangan pengelolaan kepada Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Jakarta harus terlebih dahulu dikaji dari sisi kewenangan, status aset, tata kelola keuangan negara, dan kebutuhan pelayanan masyarakat.
Pelimpahan kewenangan bukan sekadar persoalan memindahkan tanggung jawab dari satu lembaga kepada lembaga lain. Langkah tersebut harus memiliki landasan hukum dan pembagian tanggung jawab yang jelas.
Tujuannya bukan menciptakan persaingan kewenangan antarlembaga, melainkan memastikan pengelolaan kawasan berjalan efektif dan hak masyarakat memperoleh perlindungan.
Reforma Agraria Perkotaan dan Hak Warga
Persoalan Kemayoran tidak seharusnya dipandang semata-mata sebagai urusan pengelolaan aset negara. Kawasan perkotaan juga merupakan ruang hidup masyarakat yang memiliki dimensi sosial, ekonomi, dan hukum.
Dalam konteks reforma agraria perkotaan, kepastian mengenai status tanah, penggunaan ruang, akses terhadap fasilitas umum, serta perlindungan hak pemegang sertifikat merupakan bagian penting dari tata kelola yang berkeadilan.
Pembangunan dan pengelolaan aset negara memang memiliki kepentingan strategis. Namun, kepentingan tersebut harus berjalan beriringan dengan perlindungan hak masyarakat sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Karena itu, persoalan yang muncul di Kemayoran perlu diselesaikan melalui pendekatan yang berbasis dokumen, transparansi, dan keterbukaan terhadap pengawasan.
Pemerintah dan pengelola kawasan perlu memastikan bahwa masyarakat dapat memperoleh informasi mengenai dasar hukum pengelolaan tanah, status pemanfaatan ruang, ketentuan pungutan, serta prosedur penyelesaian keberatan.
Apabila terdapat sengketa, penyelesaiannya harus dilakukan melalui mekanisme yang tersedia, baik melalui musyawarah, mediasi, pengaduan administratif, maupun jalur pengadilan sesuai dengan sifat perkaranya.
Pendekatan tersebut penting untuk mencegah persoalan administrasi berkembang menjadi konflik sosial yang berkepanjangan.
Saatnya Audit Kelembagaan dan Transparansi Dokumen
Berdasarkan berbagai persoalan tersebut, evaluasi terhadap pengelolaan kawasan Kemayoran patut dipertimbangkan secara serius.
Evaluasi dapat mencakup penelusuran sejarah kelembagaan BPKK dan BP3KK, dasar hukum pembentukan BLU PPKK, dokumen pengalihan aset dan kewajiban, perjanjian pemanfaatan tanah, serta tata kelola pemungutan penerimaan dari pemanfaatan aset negara.
Pemeriksaan juga perlu diarahkan pada kejelasan batas antara aset yang dikelola negara, ruang yang diperuntukkan bagi kepentingan umum, dan bidang tanah yang memiliki hubungan hukum dengan masyarakat.
Apabila ditemukan dugaan pelanggaran, penanganannya harus didasarkan pada bukti dan dilakukan oleh lembaga yang berwenang. Jika ditemukan kelemahan regulasi atau administrasi, pemerintah perlu menyiapkan langkah korektif yang proporsional.
Transparansi dokumen menjadi salah satu kunci penyelesaian. Tanpa keterbukaan mengenai dasar kewenangan dan riwayat pengelolaan, masyarakat akan kesulitan memahami kedudukan hukumnya ketika berhadapan dengan pengelola kawasan.
Dalam kerangka tersebut, advokasi hukum tidak hanya berfungsi mendampingi warga ketika sengketa terjadi, tetapi juga mendorong agar tata kelola pemerintahan dilaksanakan secara tertib, terbuka, dan dapat dipertanggungjawabkan.
Penutup: Jangan Biarkan Warisan Kelembagaan Menjadi Beban Warga
Ambiguitas hubungan antara sejarah pengelolaan Kemayoran dan kedudukan kelembagaan saat ini perlu dijawab melalui penelusuran hukum yang menyeluruh.
Perubahan dari BPKK atau BP3KK menuju BLU PPKK harus dipahami berdasarkan dokumen resmi, bukan semata-mata melalui asumsi mengenai perpindahan kewenangan atau tanggung jawab.
Hal yang paling mendasar adalah memastikan bahwa persoalan kelembagaan masa lalu tidak menimbulkan ketidakpastian hukum bagi masyarakat pada masa sekarang.
Negara memang memiliki kewajiban menjaga dan mengelola asetnya. Namun, kewajiban tersebut juga harus dilaksanakan dengan menghormati hak warga, menaati hukum, dan menjamin akuntabilitas penggunaan kewenangan.
Pemerintah perlu memastikan bahwa setiap kebijakan pengelolaan kawasan Kemayoran berpijak pada dasar hukum yang jelas, bukan sekadar pertimbangan administratif atau target penerimaan keuangan.
Pada akhirnya, ukuran keberhasilan pengelolaan kawasan bukan hanya seberapa besar penerimaan yang diperoleh negara, melainkan juga seberapa jauh kepastian hukum, keadilan, dan kepentingan masyarakat dapat dijaga.
Kemayoran membutuhkan tata kelola yang transparan, kepastian hukum pertanahan, dan keberanian untuk menuntaskan persoalan warisan kelembagaan secara bertanggung jawab.
Arthur Noija, S.H.
Penulis Opini | Perspektif Hukum dan Advokasi Pertanahan
